Gewerblicher Grundstückshandel

Im Rahmen der Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen, ist regelmäßig zu prüfen ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Grundlage der Prüfung ist die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung und der Zahl der zu veräußerten Objekte. Ist ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen, bleibt offen, ob der Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG besteuert werden muss.

Drei-Objekt-Grenze

Der Bundesfinanzhof führte die Drei-Objekt-Grenze ein, um die Grenze zwischen steuerfreien Erträgen aus der Verwaltung des eigenen Vermögens und den steuerpflichtigen Einkünften aus einem Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) zu ziehen. Die Drei-Objekt-Grenze besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeit und damit ein gewerblicher Grundstückshandel und keine private Vermögensverwaltung vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Profite, die aus dem Handel erzielt werden, führen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch die Gemeinde Gewerbesteuer fest.

Besonderheiten gelten bei langjährigen Vorbesitz und Rechtsnachfolge:

Werden Grundstücke veräußert, die der Veräußerer mindestens zehn Jahre für eigene Wohnzwecke oder zur Erzielung von Einkünften nutzte, greift die Drei-Objekt-Grenze nicht. Grundstücke die zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden, unterliegen der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen, dies gilt unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze.

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